作為一個企業家,第一件事就是成本控制。自建廠房,不但耗時費力,而且增加成本投入,延長資金回攏時間,不利于資金流轉。租舊廠房,則在規模、交通、安全、環境、成本融資等方面不盡人意,很難樹立一個良好的企業形象。
1、自建廠房VS購買廠房自建廠房,首先是一系列的報建審批過程。必須取得建設用地使用權,報國土局審批同意之后方可開建,而且在未取得土地證、規劃證、工規證、施工證這個四個證照之前都不能動工興建,否則會負法律責任,輕則行政處罰,重則被強行拆遷。而在辦理這些各種審批手續、報建手續時,不但要對相關程序相當熟悉,知道什么時候需要去找哪些部門辦理哪些手續,而且需要花費大量的精力和時間。即使如此,同一申批手續可能要跑多次、辦很多天才能辦理下來,有的甚至會因為某些原因辦理不了,相當麻煩,自建廠房的時間,完全不可控。
其次是費用問題。自建廠房的成本主要集中在獲取土地費用、建安費用、稅費、公關等費用,伴隨建設時間的拉長還要涉及到財務成本。從拿地到廠房竣工,一個單項目的費用算下來并不便宜,建設的規模與工期還要受限于投資成本的高低。自建廠房在規模、設計、裝修、建筑銀行資產評估、環評難易度、留住員工等諸多方面都與大產業園區無法相提并論。
最重要的一點就是,自建廠房需要投入大量的前期資金,這會導致資金周轉相對困難,這對后期企業正常運轉可能造成嚴重影響。
最后是時間問題。一系列審批手續辦下來,加上采購、建設、裝修,到能夠真正入住進去,至少需要2年的時間,而不動產權證更是需要3-4年才能辦下來,對于企業融資需要不能及時滿足。買開發商的標準廠房,則可以直接入駐,省時省力的同時,還可享受金融服務、政策申報、技術服務等一系列增值服務,在費用總價上會比自建廠房略高一點,但是卻可以擁有一套性價比高得多的廠房。而且付款方式也比較靈活,只需要首付一定比例即可,這樣可以省出一大半的資金用來投入到后期的生產和銷售,既不會造成資金緊張的局面,又能利用大產業園的整體形象來建立自己的良好企業形象和品牌。
2、租賃廠房VS購買廠房租賃廠房,一方面很難找到大小合適、條件便利的場地,就是找到了也不能保證穩定生產;同時缺配套、缺服務、最重要的是早晚面臨拆遷。在近郊租廠房可能交通、環境等方面都便捷一點,但是大小方面則只能湊合,還很可能因為生產噪音、環境影響等造成擾民而遭到投訴。加之當下安全、環保工作督查嚴厲,環保部門、消防等政府職能部門也會經常來檢查安全,企業生產經營活動不能得到有效的保證。更有甚者還會遭到一些社會不良分子的敲詐勒索;在偏遠地區租房雖然可以租到大小合適的廠房,但是租賃的廠房在整體的環境、交通、安全等方面都會比較差。同時企業在生產環評審核、員工去留、資產融資、形象定位、上下游產業鏈運輸供給成本、銷售渠道等方面都會遇到較大的問題。
租賃廠房使用時需進行多次改造,隱性成本高。多數老舊廠房建成時間都較久遠,當初建設時對采光、消防、電力、空間布局、層高等生產因素都較少考慮,隨著近些年企業生產機械化、智能化等生產組織方式的提升,老舊廠房普遍不能滿足企業的生產需求,企業還需進一步的生產改造,隱性成本巨大。
園區廠房,在建設初期已考慮到企業在未來不同發展階段的需求,考慮到了不同行業對廠房的指標性需求,在建設時對電力、空間布局、層高、采光、消防等各生產因素進行了前瞻性的設計。
另一方面,在租金和續期方面也可能存在波動。通常租賃簽約只是以年為單位,租賃價格幾年后就會有不同,好不容易找到的合適的廠房,簽約了搬進去生產幾年后,房東后悔租金當初開得太低想漲高點,不同意就停水明天停電找麻煩,或者在辦理相關手續需要他提交資料時找不見人,強勢點的房東甚至會強行要求搬出去。
租廠房屬于消費,每年幾十萬的租金交給房東,應急時刻還不能抵押,十年后,賺的錢全給了房東。
園區廠房一般可辦理貸款,擁有50年獨立產權、證件齊全。買廠房屬于投資,十幾年租金換一套屬于自己的廠房,屬于自己的資產,在后期資產評估、企業融資方面,企業更顯主動和靈活,收益明顯。
3、企業時間成本比較。從時間成本來看,租賃廠房需要找廠房,到期后搬運成本高,廠房搬遷動輒幾十萬,反復幾次下來成本相當高昂。而買廠房無需搬遷,有更多的時間投入到生產與經營中。
從投資利益來看,租賃廠房的資金投入要遠高于買廠房,買到的廠房就是屬于自己的,產權歸屬自己,穩定性高,是自己的自有資產,可以自用或用于出租進行營收,投資獲益高。企業可以長期在產業園里進行生產經營活動,不必擔心會出現任意漲價或是被迫搬家的麻煩。
園區也會為所有入駐企業提供優質的物業服務,保證園區企業安全生產,同時還有多種優惠扶持政策和專業產服團隊支招,相較于租賃廠房來說是一個超值的選擇。
4、產業集群效應從集群效益上看,租賃廠房分散在各地城鄉結合部或周邊老舊廠區,產業集聚效應較差,區域租賃廠房客戶各自為營,單打獨斗,環境差,配套少,爭取政策的砝碼缺失。
園區廠房統一招規劃、統一招商、統一品牌,統一服務和管理維護,走的是專業化、集群化。在園區內,往往有同行業的大中企業聚集,形成產業集群,大家抱團取暖,在上下游供應鏈成本、運輸成本、需求側訂單、政府政策幫扶等方面的獲益遠遠大于租賃廠房。
伴隨產業結構調整,必將加快新舊動能的轉換加速,淘汰一批扶持一批引入一批。在當前的大環境下傳統加工類企業的生存環境將更加艱難,單打獨斗勢單力薄,退城入園聚群發展是順應歷史潮流的選擇。而且政府為了土地資源充分利用,新建園區的容積率一再提高,入園審核程序逐漸嚴格,越來越重視用地企業的單畝投入產出比。因此,企業的入園門檻和成本會越來越高,先人一步,先機先得,現在購廠房入園正當時!
總之,租廠房不如建廠房,建廠房不如買廠房,買廠房要趁早。一個有前瞻眼光的實干企業家,都會很好地規劃自己的廠房,廠房是基礎投資的一部分,根基穩固,才能枝繁葉茂。
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