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    企業要做強如何選擇廠房?租不如建,建不如買,晚買不如早買

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    企業要做強如何選擇廠房?租不如建,建不如買,晚買不如早買

    作者:admin  日期:2022/12/20    來源:上海廠房網   熱線:400-0123-021   【提交需求
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    廠房對于企業來說是非常重要的生產資料,企業主會慎重選擇,然而是建?是買?還是繼續租廠房?是一直困擾企業主的難題。

     

    作為一個企業家,第一件事就是成本控制。自建廠房,不但耗時費力,而且增加成本投入,延長資金回攏時間,不利于資金流轉。租舊廠房,則在規模、交通、安全、環境、成本融資等方面不盡人意,很難樹立一個良好的企業形象。

     

     


    1、自建廠房VS購買廠房
    自建廠房,首先是一系列的報建審批過程。
    必須取得建設用地使用權,報國土局審批同意之后方可開建,而且在未取得土地證、規劃證、工規證、施工證這個四個證照之前都不能動工興建,否則會負法律責任,輕則行政處罰,重則被強行拆遷。而在辦理這些各種審批手續、報建手續時,不但要對相關程序相當熟悉,知道什么時候需要去找哪些部門辦理哪些手續,而且需要花費大量的精力和時間。即使如此,同一申批手續可能要跑多次、辦很多天才能辦理下來,有的甚至會因為某些原因辦理不了,相當麻煩,自建廠房的時間,完全不可控。
    其次是費用問題。
    自建廠房的成本主要集中在獲取土地費用、建安費用、稅費、公關等費用,伴隨建設時間的拉長還要涉及到財務成本。從拿地到廠房竣工,一個單項目的費用算下來并不便宜,建設的規模與工期還要受限于投資成本的高低。自建廠房在規模、設計、裝修、建筑銀行資產評估、環評難易度、留住員工等諸多方面都與大產業園區無法相提并論。
    最重要的一點就是,自建廠房需要投入大量的前期資金,這會導致資金周轉相對困難,這對后期企業正常運轉可能造成嚴重影響。
    最后是時間問題。
    一系列審批手續辦下來,加上采購、建設、裝修,到能夠真正入住進去,至少需要2年的時間,而不動產權證更是需要3-4年才能辦下來,對于企業融資需要不能及時滿足。
    買開發商的標準廠房,則可以直接入駐,省時省力的同時,還可享受金融服務、政策申報、技術服務等一系列增值服務,在費用總價上會比自建廠房略高一點,但是卻可以擁有一套性價比高得多的廠房。而且付款方式也比較靈活,只需要首付一定比例即可,這樣可以省出一大半的資金用來投入到后期的生產和銷售,既不會造成資金緊張的局面,又能利用大產業園的整體形象來建立自己的良好企業形象和品牌。


    2、租賃廠房VS購買廠房
    租賃廠房,一方面很難找到大小合適、條件便利的場地,就是找到了也不能保證穩定生產;同時缺配套、缺服務、最重要的是早晚面臨拆遷。在近郊租廠房可能交通、環境等方面都便捷一點,但是大小方面則只能湊合,還很可能因為生產噪音、環境影響等造成擾民而遭到投訴。加之當下安全、環保工作督查嚴厲,環保部門、消防等政府職能部門也會經常來檢查安全,企業生產經營活動不能得到有效的保證。更有甚者還會遭到一些社會不良分子的敲詐勒索;在偏遠地區租房雖然可以租到大小合適的廠房,但是租賃的廠房在整體的環境、交通、安全等方面都會比較差。同時企業在生產環評審核、員工去留、資產融資、形象定位、上下游產業鏈運輸供給成本、銷售渠道等方面都會遇到較大的問題。
    租賃廠房使用時需進行多次改造,隱性成本高。多數老舊廠房建成時間都較久遠,當初建設時對采光、消防、電力、空間布局、層高等生產因素都較少考慮,隨著近些年企業生產機械化、智能化等生產組織方式的提升,老舊廠房普遍不能滿足企業的生產需求,企業還需進一步的生產改造,隱性成本巨大。
    園區廠房,在建設初期已考慮到企業在未來不同發展階段的需求,考慮到了不同行業對廠房的指標性需求,在建設時對電力、空間布局、層高、采光、消防等各生產因素進行了前瞻性的設計。
    另一方面,在租金和續期方面也可能存在波動。通常租賃簽約只是以年為單位,租賃價格幾年后就會有不同,好不容易找到的合適的廠房,簽約了搬進去生產幾年后,房東后悔租金當初開得太低想漲高點,不同意就停水明天停電找麻煩,或者在辦理相關手續需要他提交資料時找不見人,強勢點的房東甚至會強行要求搬出去。
    租廠房屬于消費,每年幾十萬的租金交給房東,應急時刻還不能抵押,十年后,賺的錢全給了房東。
    園區廠房一般可辦理貸款,擁有50年獨立產權、證件齊全。買廠房屬于投資,十幾年租金換一套屬于自己的廠房,屬于自己的資產,在后期資產評估、企業融資方面,企業更顯主動和靈活,收益明顯。


    3、企業時間成本比較。
    從時間成本來看,租賃廠房需要找廠房,到期后搬運成本高,廠房搬遷動輒幾十萬,反復幾次下來成本相當高昂。而買廠房無需搬遷,有更多的時間投入到生產與經營中。
    從投資利益來看,租賃廠房的資金投入要遠高于買廠房,買到的廠房就是屬于自己的,產權歸屬自己,穩定性高,是自己的自有資產,可以自用或用于出租進行營收,投資獲益高。企業可以長期在產業園里進行生產經營活動,不必擔心會出現任意漲價或是被迫搬家的麻煩。
    園區也會為所有入駐企業提供優質的物業服務,保證園區企業安全生產,同時還有多種優惠扶持政策和專業產服團隊支招,相較于租賃廠房來說是一個超值的選擇。


    4、產業集群效應
    從集群效益上看,租賃廠房分散在各地城鄉結合部或周邊老舊廠區,產業集聚效應較差,區域租賃廠房客戶各自為營,單打獨斗,環境差,配套少,爭取政策的砝碼缺失。
    園區廠房統一招規劃、統一招商、統一品牌,統一服務和管理維護,走的是專業化、集群化。在園區內,往往有同行業的大中企業聚集,形成產業集群,大家抱團取暖,在上下游供應鏈成本、運輸成本、需求側訂單、政府政策幫扶等方面的獲益遠遠大于租賃廠房。
    伴隨產業結構調整,必將加快新舊動能的轉換加速,淘汰一批扶持一批引入一批。在當前的大環境下傳統加工類企業的生存環境將更加艱難,單打獨斗勢單力薄,退城入園聚群發展是順應歷史潮流的選擇。而且政府為了土地資源充分利用,新建園區的容積率一再提高,入園審核程序逐漸嚴格,越來越重視用地企業的單畝投入產出比。因此,企業的入園門檻和成本會越來越高,先人一步,先機先得,現在購廠房入園正當時!
    總之,租廠房不如建廠房,建廠房不如買廠房,買廠房要趁早。一個有前瞻眼光的實干企業家,都會很好地規劃自己的廠房,廠房是基礎投資的一部分,根基穩固,才能枝繁葉茂。

     

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    上海廠房網合作伙伴,上海市政府市管企業中唯一以園區開發經營和園區配套服務設施建設運營為主業的企業集團,股票代碼600848 華夏幸;鶚I股份有限公司(股票代碼600340)創立于1998年,是中國領先的產業新城運營商。 碧佳園 上海廠房網合作伙伴,張江高科技園區,被譽為中國硅谷。成立于1992年7月,位于上海浦東新區中南部,是中國國家級高新技術園區,與陸家嘴、金橋和外高橋開發區同為上海浦東新區四個重點開發區域。證券代碼 600895  上海廠房網合作伙伴,聯東集團,創立于1991年。經過二十多年的發展,形成了集產業園區運營、金融投資和模板鋼結構為一體的集團化企業。
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