最近，隨著龍年伊始，險資持續在不動產領域展開大手筆布局。平安人壽近日發布公告，宣布收購三家公司100%股權，其中包括兩個位于廣東江門工業園區的物流園和一個位于陜西西安的物流園。這次收購總涉及資金超過20億元人民幣（約2.8億美元）。

平安人壽的收購核心目的

平安人壽在公告中明確了此次收購的核心目標。他們表示，通過收購鶴山市合能商貿有限公司、維龍（江門蓬江）供應鏈管理有限公司以及安華維龍（西咸新區）倉儲服務有限公司的100%股權，旨在實現對位于江門鶴山、江門蓬江和西安空港三個穩定運營的物流園區資產的100%持有。這些投資項目已經完成內部審批，并簽署了股權收購協議等交易文件。

具體而言，其中兩個物流園區坐落于廣東江門。鶴山合能持有的物流園區項目位于廣東江門市鶴山沙坪街道鶯朗工業區，土地面積超過14萬平方米，建筑面積超過25萬平方米，項目已經穩定運營；維龍蓬江持有的物流園區項目位于廣東江門市蓬江區荷塘鎮南華西路106號，土地面積接近8萬平方米，建筑面積超過8萬平方米，目前處于租賃運營階段；安華維龍持有的西安秦漢物流園位于陜西省西安市咸陽新區天工三路，總建筑面積達16萬平方米，包括八棟單層庫，目前一、二期項目已全部投入運營。

這三個物流園項目整體運營穩定，已有一定的租戶基礎，因此平安人壽未來無需大量投資于建設或改造，即可獲得穩定的現金流。

險資加速布局不動產市場

這次平安人壽的大手筆收購只是近年來險資在不動產市場頻繁出手的一個縮影。友邦人壽也在1月底以24億元的總價收購了北京朝陽區（CBD）的“凱德·星貿”項目控股權。據統計，以保險公司為代表的內資機構投資者，在2023年全年的交易中占比已經提升至10%，成為當年最活躍的投資機構之一。

圖表1：2023年大宗交易買家類型分布

險資不動產投資方向正在調整，逐漸縮減地產股投資規模，轉向追求長期穩定現金流回報的不動產物權投資，以實現多元化投資、降低風險。

險資投資重點與策略

根據梳理發現，2023年險資72%以上的交易金額投向了一線城市，以上海、北京為代表。選擇的物業類型主要包括寫字樓、商業、公寓、物流、養老社區等，這些項目具有穩定的租金收益和有退出渠道，符合險資長期資金配置需求。同時，由于市場經歷了深刻的調整，當前投資不動產項目的性價比較高，談判空間也較為充裕。

險資的投資策略主要集中在核心城市、核心區域的高性價比項目上。這些項目資產質量高，不僅能更好地抵御市場波動和通貨膨脹，還能為后續穩定收益打下基礎，確�，F金流的穩定性。此外，未來險資可以通過公募REITs實現退出，從而保證項目的流動性。

險資布局公募REITs市場

除了直接投資持有不動產資產，險資近年來還在積極布局公募REITs市場。數據顯示，截至2024年1月，我國已有30只公募REITs上市，總市值近千億。其中，超過60家險資出現在獲配機構名單中，通過戰略配售和網下配售參與REITs投資超過130億元，成為重要的機構投資者。

圖表2：中金普洛斯倉儲物流REIT前十名持有人

政策層面對險資參與公募REITs投資給予充分支持。證監會在2023年3月指導證券交易所制定了《保險資產管理公司開展資產證券化業務指引》，支持優質保險資產管理公司參與開展資產證券化（ABS）及REITs業務，進一步推動多層次REITs市場高質量發展。上交所、深交所也在2023年10月同意部分保險資產管理公司試點開展資產證券化及REITs業務。

未來，隨著政策對底層資產類型的擴容，公募REITs市場規模有望進一步擴大，為險資提供更多的不動產投資機會，推動其更深度參與不動產市場。

結語

險資在不動產領域的投資呈現出加速布局、尋求穩定現金流回報的趨勢。通過收購物流園項目、投資一二線城市核心地段的不動產項目以及布局公募REITs市場，險資在多元化投資、降低風險方面展現出積極的態勢。未來隨著政策的持續支持和市場環境的優化，險資有望繼續加大在不動產領域的投資力度，為其長期資金配置帶來穩定回報和增值潛力。

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