生產制造業企業租賃廠房選擇什么樣的廠房最為合適呢？

就這個問題我們請到上海廠房網www.gwjd77.com總經理 葛毅明為大家做一個簡單的介紹。

生產制造業租賃廠房，是把廠房作為生產資料來使用，希望這個生產資料能夠長期穩定安全的被使用，從這個角度來說，租賃企業找到一個能夠簽長期租賃合同，價格穩定，廠房安全，達到使用條件，這樣的廠房才是最為合適的，市面上的廠房主要分為以下幾種類型，一種是開發區政府自建的標準廠房（政府自建），一種是開發區引進的工業地產開發商建造的標準化廠房（開發商自持），還有一種是專業的工業地產運營商通過市場手段租賃下第三方業主的廠房經過改造或產業定位后對外招商(簡稱二房東)，還有一種就是園區內的企業空余的廠房對外出租（園區私人廠房）。

從安全的角度來說，廠房有產證，在工業園區，在園區規劃的工業用地上，這種有產證在工業園區內的廠房，一般來說不會有大的政府規劃變動，廠房會長期持續的存在，也就具備了客戶長期使用的條件。一般來說，園區里的大部分廠房都具備這樣的條件，除非是在規劃的工業區以外的土地上建的廠房，比如說城鎮附近或者農村的集體土地上建的廠房，這種調整規劃的可能性就比較高，一般存在拆遷風險的廠房都是私人業主的廠房。

生產企業搬家費用小到幾十萬大到上千萬，所以有一個可以長期使用的廠房對他們來說是很重要的，從合同租賃期限上來說：

政府自建的廠房一般來說，看項目來簽訂租賃合同，非常優質的企業政府愿意簽長期的租賃合同，但如果政府對項目信心不大，但又不愿廠房空著，那么有可能會跟企業簽訂三年內的租賃協議，如果企業非常優質，并有拿地的需求，租賃廠房只為過渡使用，那么這種情況下，政府跟企業一般簽訂短期的租賃合同一般在三年，但如果三年到期后客戶仍愿意使用該廠房，政府是非常愿意和企業繼續簽訂合同的，政府的廠房一般最長可以簽10-20年，短簽可提前續約；

開發商長期自持廠房出租主要是為了獲得利益，所以一般來說，租賃協議約定，每年都會有一個租金遞增，期限一般在3~5年，可續約，除非是特別優質的項目或開發商前期為了招商，會給予比較長的租賃合同期，但在經過多年的運營之后，涉及到產業結構調整，有可能早期簽訂的租賃合同會被提前解約；

第三方專業的運營商（二房東），他們來到這個市場也是為了獲得利益，所以普遍來說他們在提供優質的服務的同時也會收取比更高的管理和服務費用，一般租期3年，可按當時市場價格續約，并有較高的租金遞增約定；

第三方私人廠房，1-10年均有，租金可能會比較優惠，但存在一個不確定性，由于第三方私人業主，有可能會發生廠房所有權轉移的情況而影響到承租方的正常使用，也有一種情況，第三方私人業主廠房當年可能是被政府招商引資過來的，存在和政府之間的相互約定，比如稅收約定，租賃廠房有可能影響到業主方和政府方的關系，如果關系比較好，可能對承租方影響不大，但如果業主方跟開發區管委會的關系不好，那么承租方租賃這樣的房廠房會存在很多潛在的問題。

產業政策支持角度：

政府自建的廠房：一般園區形象都很好，基本上是上級領導到地方政策考察的必去的地方，當地領導也很重視，所以有什么好的產業政策會優先在政府園區實施，另外當市場遇到大的事件比如疫情，政府的免租有稅收優惠也會第一時間在園區實施。

開發商長期自持廠房：開發商建的園區形象好、建造成本高，政府引進他們到開發區也是為了提升園區形象、看中開發商的招商引資能力，所以該類園區對入園企業的實力還是有要求的，一般要求比較高大上有亮點的企業，企業也是要征得當地管委會同意才能進入園區的，好的企業自然也可以向政府要好的政策，有時開發區為了吸引優質的企業會給到租金、稅收、固定資產投資方面的產業政策支持。

產業運營商（二房東）廠房：為了提高園區的品質也為了提高租金價格，運營商會也其租下的廠房進行改造，升級園區物業管理服務、提供工商稅務裝修環評申報等服務，政策一般需要企業和政府部門去咨詢。

第三方私人廠房：只管出租廠房，如果是獨門獨院的，物業保安等承租方自行解決，如果是分棟出租或分割出租的，可能會有業主提供的公共保安和物業服務，至于產業政策一般也都是企業和當地政府咨詢，只要承租方出租金業主就可以租，但可能會存一些問題，比如承租方的產業不符合當地園區的產業導向，承租方租了廠房立不了項、辦不了環評、過不了安監，而所付租金退不回來的情況發生；也有可能當地政府不允許業主私自對外出租。

各類廠房的優劣勢

政府廠房：園區形象好、租期長、租金低、一條龍入園服務、優先享受產業政策支持、領導視察機會多、媒體曝光機會大、對企業形象提升有幫助；對入園企業要求高，一般有行業、產值、稅收的要求。

開發商自持廠房：園區形象好，租期3年以上，一條龍入園服務、優先享受產業政策支持；對入園企業要求高，一般有行業、產值、稅收的要求。

產業運營商（二房東）廠房：園區形象好、有公攤面積、較高物業管理費、工商稅收環保收費增值服務；對入園企業要求少，一般沒有大的污染就可以。

第三方私人廠房：租金優惠、租期可長可短、需要承租方搞定大部分事情；對入園企業基本沒要求，承租方付得了租金并能在當地生存下去就行，承租方最好對當地政府以及對業主本身有很全面的了解。

如果您的企業是優秀的企業、有很多亮點 比如 是外資企業、高新技術企業、有發明專利、公司有高端人才行業專家、產值大、稅收高、規模大等，可以優先考慮政府自建廠房、和開發商自持廠房；

如果您是外地的企業來到一個新的城市，行業無污染、有稅收，建議您首選政府廠房和開發商自持廠房；

如果您是本地企業對當地政府環境和政府部門熟悉您可以考慮租賃當地的私人廠房；

市場經營越發達，運營商也越多，如果你到一線城市，你發現很多廠房都是二房東在運營，你要的廠房都在他們手上，沒有辦法您只能租賃他們的廠房嘍，二房東管理水平高、提供各類服務、幫承租方解決很多問題。

以上是上海廠房網www.gwjd77.com葛毅明對租賃廠房情況的簡單介紹，如果您有廠房租賃的需求，歡迎和他們聯系，目前長三角地區有政府園區廠房和開發商廠房對外出租，歡迎優秀的生產制造項目前來咨詢，另有開發區一手工業用地對外招商  具體請微信聯系13391219793葛先生

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